Investimento concreto

Comprar imóveis para alugar foi um dos piores negócios nas últimas décadas. Agora até estrangeiros estão interessados nessa aplicação.

Até pouco tempo atrás, comprar um imóvel e alugá-lo era um dos piores destinos que um investidor podia dar a seu dinheiro. Com pouquíssimas exceções, o retorno mensal de uma casa ou um apartamento alugado na última década ficou em torno de 0,6%, menos que a modesta rentabilidade da caderneta de poupança. Os ganhos com o aluguel de escritórios foram um pouco maiores, mas nada de entusiasmar. Além disso, o valor dos imóveis pouco mudou, limitando o ganho patrimonial. Recentemente, esse cenário começou a mudar. O valor dos aluguéis — em especial os comerciais de alto padrão — está subindo em muitas cidades, o que cria oportunidades de investimento. Em São Paulo, o aumento do preço da locação de escritórios nos melhores endereços foi de 47% nos últimos dois anos, segundo um levantamento da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield. No Rio de Janeiro, a alta foi ainda maior, de 70%. No mercado residencial paulistano, os aluguéis de apartamentos subiram de 20% a 40%, de acordo com uma pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo. “O setor vive sua melhor fase em mais de uma década”, diz Fabio Rossi, diretor do braço imobiliário da casa de leilões Sotheby’s no Brasil. “Ter um inquilino está voltando a ser um bom negócio.”

O principal alvo de atenção de investidores tem sido o mercado de salas e escritórios de alto padrão, no qual os aluguéis são proporcionalmente mais elevados. Na média, o proprietário de um escritório em São Paulo ou no Rio obtém uma renda mensal de mais de 1% do valor do imóvel. O ganho anualizado — de 13% — pode parecer pouco, mas é superior ao de um fundo DI (que rende, em média, 9% ao ano) e está amarrado a contratos de vários anos. Além disso, o bom momento do mercado imobiliário abre espaço para que os proprietários ganhem também com a valorização dos bens. E a expectativa para o futuro é positiva. Segundo a consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, os valores dos aluguéis comerciais de imóveis de alto padrão em São Paulo e no Rio continuarão em alta nos próximos dois anos. Isso porque o crescimento econômico deve manter elevada a demanda por escritórios e as taxas de salas vagas estão nos níveis mais baixos da década — 11% em São Paulo e 4% no Rio. “Nem o aumento de 10% do número de escritórios nessas cidades, previsto para ocorrer até 2011, deve mudar esse cenário, pois o crescimento da demanda será maior”, diz Lilian Feng, gerente de pesquisas da Jones Lang LaSalle. As incorporadoras que atuam nesse segmento não acreditam na repetição do fenômeno de superoferta, que em 2002 derrubou o preço dos aluguéis. “Há muitas empresas chegando ao país e outras abrindo filiais. Quem busca novas instalações está pensando no longo prazo e não fica à mercê das oscilações do cenário internacional”, diz Dani Ajbeszyc, diretor de relações com investidores da Cyrela Commercial Properties.

É por isso que muitas consultorias apontam como alvo ideal para investidores os imóveis cujos andares têm mais de 500 metros quadrados e que contam com infra-estrutura de primeira linha, como ar-condicionado central e elevadores inteligentes. “É para onde vão as empresas de grande porte, que buscam boa localização e estrutura para equipamentos eletrônicos e de informática, além de boa aparência e conveniências, como garagem ampla”, diz Milena Morales, responsável por pesquisas na América do Sul e na América Central da consultoria Cushman. Em São Paulo, escritórios de alto padrão estão localizados, principalmente, na avenida Brigadeiro Faria Lima e em bairros próximos, como Itaim e Vila Olímpia, com algumas opções nas avenidas Luiz Carlos Berrini e Paulista. No Rio, os destaques são as salas localizadas em prédios na zona sul, na orla, no centro e na Barra da Tijuca. Mas vale a pena ficar de olho também nas oportunidades que começam a surgir em outras cidades. “A expansão econômica tem levado investidores a estudar mercados como Porto Alegre, Curitiba, Recife e Manaus. Outro destaque é Natal, que pode ser favorecida pelo projeto de construção de um novo aeroporto na região metropolitana”, diz Milena Morales, da Cushman. Também há um estado de alerta nas imobiliárias de cidades como Santos e Guarujá, no litoral de São Paulo, e Angra dos Reis, no Rio de Janeiro, onde a expectativa é que a exploração das novas reservas de petróleo descobertas pela Petrobras atraia novas empresas.

Toda essa movimentação no mercado comercial brasileiro já despertou a atenção de investidores estrangeiros, que não perderam o apetite mesmo com toda a aversão ao risco provocada pela crise do setor imobiliário americano. Em agosto, um fundo internacional da Brazilian Capital, empresa paulista de gestão de investimentos imobiliários, atingiu a marca de 800 milhões de reais. Nos próximos meses, o objetivo do fundo é comprar imóveis comerciais alugados em São Paulo, Rio, Porto Alegre e Brasília. Do ponto de vista dos investidores estrangeiros, os atrativos são a valorização dos imóveis e a perspectiva de um rendimento anual dos aluguéis da ordem de 12%. “O plano é vender os imóveis em alguns anos e entregar o ganho de capital aos cotistas”, diz Fábio Nogueira, presidente da Brazilian Capital.

As oportunidades existem também no segmento residencial, mas nesse caso os analistas se mostram mais cautelosos. Vários deles enxergam o risco de superoferta em algumas regiões. O investidor esbarra também num problema antigo — a falta de informações disponíveis sobre o mercado. Apesar desses problemas, há quem esteja lucrando. Sabe-se, por meio de levantamentos feitos por corretoras, que o valor dos aluguéis vem subindo nas principais capitais do país, especialmente para os imóveis de até dois dormitórios. “Os aluguéis ficaram muito tempo sem correção. Mas a demanda começou a dar sinais de aquecimento há um ano, tendência que se consolidou nos últimos meses”, diz Roseli Gouveia Lopes Hernandes, gerente-geral de locação e vendas da Lello, líder na administração de condomínios no estado de São Paulo. De forma geral, a recomendação é aplicar em imóveis próximos a escolas, faculdades e metrô. “A boa localização faz com que fiquem mais tempo alugados”, diz Maurício Eugenio, diretor da imobiliária Elite, uma das maiores do país.

O mercado de escritórios

A melhor maneira de aproveitar o bom momento do setor é comprando um imóvel especificamente para alugá-lo — mas nesse caso é preciso ter um pé-de-meia considerável. Um escritório de alto padrão custa, por baixo, 500 000 reais. Nos bairros mais atraentes para os investidores, o preço de casas e apartamentos não costuma ficar abaixo dos 100 000 reais. Como os consultores financeiros recomendam aplicar de 20% a 50% do patrimônio em imóveis, esse é um nicho restrito a quem tem, no mínimo, 200 000 reais para investir. Além do capital, é preciso saber mais do que a tendência geral do mercado. Os retornos obtidos com os investimentos em imóveis variam de cidade para cidade, bairro para bairro e até de prédio para prédio. “Uma mesma região pode ter empreendimentos micados e outros disputadíssimos, simplesmente porque um atende aos padrões dos inquilinos do local e o outro não”, diz Lilian Feng. Uma opção para quem tem menos dinheiro são os fundos imobiliários, produto financeiro que investe em imóveis comerciais e dá retornos mensais aos cotistas. Nesse caso, o valor mínimo da aplicação em novos fundos é cerca de 10 000 reais e a rentabilidade média tem ficado em torno de 0,85% ao mês. A vantagem dessas aplicações é que os rendimentos são isentos de imposto de renda.